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最終更新日:2014/9/11

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住まいを貸す

転勤等で一時的に自宅を使用しない場合や、売却するよりも賃貸した方がいいと判断した場合住まいを貸すことを考えます。しかし、いったん賃借すると借家権が発生します。賃貸借契約には定期借家契約と普通借家契約がありますが、普通借家契約の場合は、家主に正当事由がない限り更新を拒絶することはできません。
一時的な賃貸では、定期借家契約にしておいたほうが良いです。

建物を賃貸すると賃料収入が発生し、その収入に住民税や所得税がかかります。ある一定規模の賃貸事業になると事業税もかかってきます。
売却した方が良いのか、賃貸した方が良いのかの判断は、相場家賃や想定売却価格などから勘案することになります。こうしたことは、地元の不動産会社に相談してみましょう。

契約条件:定期借家か普通借家かを決めよう

賃貸条件について、定期借家契約にするのか普通借家契約にするのかを決めます。
普通借家契約の場合、たとえ契約期間を設定しても入居者から更新を求められると、家主側には、自分がそこに住むといった事情、賃貸借に関する建物の利用状況、従前の経過、立退き料の支払いなどといったことを考えて、正当の事由が認められないと更新を拒絶することが出来ません。

一方、定期借家契約の場合だと、家主に正当事由がなくても賃貸借期間の満了で契約が終了し、建物を明渡してもらうことができます。
※定期借家契約とするためには、借地借家法に定める要件をすべて満たす必要がありますので、不動産会社にアドバイスを求めるほうが良いです。
入居者から見れば、普通借家契約よりも不利な契約となるので、一般に定期借家の賃料は安めになり、礼金などの一時金を授受する理由も希薄になるため、収入が減少する場合もあります。

自宅を短期間貸す場合

転勤などで自宅を期限付きで貸さなければならない場合もあります。こうした場合は、仲介業者に依頼して「期限付き建物賃貸契約」で賃借人を斡旋(仲介)してもらうこととなります。
そこで重要なことは、転勤の間だけの賃貸ですので、期限を確実に守ってもらう契約内容にしなければなりません。
その分、賃料も相場より低くするなどの工夫が必要となります。

また、賃借人の募集という仲介業務と併せて、家賃の集金といった管理業務を業者に委託したほうがスムーズいくケースが多いようです。家賃収入は不動産所得になりますので、賃貸収入から必要経費を差し引いてプラスなら他の所得と合算して課税対象になるし、マイナスなら税金が戻ってきます。

公的住宅ローンはどうなる?

自宅を期限付き賃貸に出す場合、年金や住宅金融公庫などの公的住宅ローンはどうなるのかの問題がありますが、転勤などのケースでは救済措置があり、会社からの転勤証明書を提出すれば、融資はそのまま継続されます。

宅建業者に支払う業務委託料

入居者の募集を依頼する場合には、所定の手数料を報酬として支払います。管理業務を委託する場合には、どこまで委託するのかをはっきり決めましょう。委託する管理業務の内容によって業者に支払う費用も異なってきます。

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ニトリ
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