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最終更新日:2014/9/11

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住宅ローン

住宅ローンとはマイホームの購入や増築や新築などの資金として金融機関から借りる融資のことを言います。
住宅ローンを受けるには、通常、一定の所得基準があります。また、建物などの融資対象不動産に担保として抵当権が設定されます。

住宅ローンの種類は、公的機関によるものと民間金融機関による融資があります。後者は旧住宅金融公庫が主に担ってきましたが、民間金融機関を住宅金融支援機構が支援する形の中間的ローンともいえる「フラット35」が登場したことにより、住宅ローンは民間ローンおよび「フラット35」が主軸となっています。また、住宅ローン金利は、選択型、固定金利型と変動金利型があり、返済方法には、元金均等型と元利均等型があります。

住宅ローンのポイント

自己資金

頭金が物件価格の20〜25%、その他の諸費用が5〜10%見積もると、自己資金は物件価格の30〜35%程度準備できるとよいです。

物件価格以外の諸費用

新築・中古の別にもよりますが、各種手数料等(仲介手数料、融資手続手数料、保険料等)や、各種税金(印紙税、不動産取得税、消費税、登録免許税等)などの費用が別途発生します。

借入額

「いくら借りられるか」よりも「いくらなら返済出来るか」を念頭に置くことが重要なポイントです。ゆとりをもって返済するためには、住宅ローンを含むローン返済額の収入に占める割合をその年収に応じて一定範囲内に押さえておくことが重要です。

借り入れ期間

期間が長いと月々の支払いは少額になりますが、利息負担は増加します。支払える範囲で出来るだけ短く借り入れることが重要です。

融資主体

公的機関としては年金資金運用基金(年金住宅融資)、住宅金融公庫、雇用・能力開発機構(財形住宅融資)などが提供しています。銀行等の民間金融機関も様々な商品を提供しています。

金利タイプ

固定金利型

公的機関としては年金資金運用基金(年金住宅融資)、住宅金融公庫、雇用・能力開発機構(財形住宅融資)などが提供しています。銀行等の民間金融機関も様々な商品を提供しています。

固定金利期間選択型

ローン借入後、一定の期間は固定金利ですが、当該期間の終了後はその時点の金利で固定金利型か変動金利型かを選択するものです。ただし見直し後の返済額の増加には上限がないので注意が必要です。

変動金利型

借入期間中の金融情勢に応じて金利が変動します(年2回の金利見直しが一般的です)。
一方、返済額の見直しは5年などの一定期間ごとに直前の返済額の1.25倍の額を上限として設定されるのが一般的だといわれています。

ただし、毎月の返済額が抑えられていても、その間の利息が減るわけではありません。金利の上昇幅が大きいと、毎月の利息が毎月の返済額を上回り、返済できない利息が「未払利息」として積み上がる可能性もあります。

返済方式

元金均等返済

元金を返済期間で割って一定にする返済方式です。毎月返済する元金の額を一定とするため、毎月の返済額が変化し、返済計画が立てにくくなります。元金が早く減る分利息負担が軽くなり、元利均等返済に比べて総返済額は減ってきます。

元利均等返済

元金と利息を合算した毎月の返済額が一定になります。従って、返済計画が立てやすくなりますが、返済当初は元金返済の充当が少なく、総返済額は元金均等返済に比べて多くなります。

繰上償還の有無、条件

返済の途中で毎月の返済とは別に、元金を多く返済するものです。これにより返済期間の短縮や、毎月の返済額の軽減が図れますが、繰上返済を行う際の手数料・条件は金融機関によって異なるので注意が必要となります。

ローン借換

現行で高金利のローンを借りている方は、住宅ローンの借換が有効なケースもあります。ただし、借換は新たな住宅ローンの設定であるため、諸費用がかかります。注意する必要があります。

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