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Last update:2014/9/11

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住まいを売る

@自宅を査定してもらおう!

住まいを売ろうと思ったらまず、マイホームがどのくらいの金額で売却出来るのかを「査定」をしてもらいましょう。

「査定」は、不動産業者の中でもいわゆる「仲介業者」と呼ばれる会社がしてくれます。通常、査定までは無料で行ってくれます。査定を依頼したからといって、必ずしも売却まで依頼しなければならないということはありません。
査定依頼から査定報告を受けるまでは、以下のような流れになります。ログハウスの査定も同じです。

1:査定を依頼する仲介業者の選定方法

自宅のポストに入ってくる「売却不動産求む」のチラシや、沿線の不動産仲介店舗または自宅周辺、またはインターネットの「売却コーナー」に参加している不動産仲介会社の中や住宅情報誌など、自宅と同じような条件の物件を数多く取り扱っている会社を選びます。

2:机上査定

インターネットや電話やFAX、などで売却物件の概要を仲介業者さんに伝え、周辺物件の取引事例などから、おおよその売却できそうな価格(相場)を調べてもらいます。

3:実査定

仲介業者さんに実際に自宅を見てもらい、外装・内装の状態から設備の内容、さらに周辺の建物との関係あるいはリフォームの必要性など、具体的に売却価格にかかわりそうな部分をチェックしてもらいます。
この時に公図や登記簿といった物件の基礎資料と、マンションだと日常管理の内容や過去に行った大規模修繕工事の記録など手元にある資料を用意して、ひと通り仲介業者さんに確認をしてもらいます。

4:査定報告

実査定から2〜3日で「査定報告書」を作成してくれます。

A「査定価格」・「希望価格」・「成約価格」・「売り出し価格」の違いを理解しよう!

査定報告書を受け取る際、仲介業者はその価格を導き出した根拠を説明してくれたり、今後の売却活動にあたってのアドバイスをしてくれます。出来るだけ客観的に理解できるように耳を傾けましょう。
それは、売却を依頼する私達、一般消費者が知り得る情報は、通常、近隣で売り出している物件の売り出し価格やマイホームの購入価格といった程度の数字だけだからなのです。
そのため、比較的、高額な価格で売却できるのではないかという期待を持ってしまいがちなのです。

しかし実際には、近隣物件の「成約価格」と「売り出し価格」には、かなりの価格差が発生するものです。
また、リフォーム代などの住まいにかかったコストがあっても、こうした追加負担分を売り出し価格に上乗せするには限りがあります。
そこで、仲介業者に売却を正式依頼する場合、上記の4種類の価格の違いを十分に理解し、最終的にはどのラインまでが許容範囲なのか、また、その金額を下回った場合でも売却するのかどうかなど、自分自身の考え方をきちんと整理しておくことが重要となります。

1:自分自身の売却希望価格

売却後の必要資金はいくらか、ローンの残債がいくらあるのか、近所で売り出していた物件と比べると、このくらいで売れるのではないか、といったオーナーの希望価格。あくまでも希望でしかないと心得る必要があります。
しかし、成約価格と希望価格があまりにもかけ離れていては売却する意味がないといった場合もあると思います。
そこで、仲介業者には査定の段階できちんと伝えておくことが必要となります。

2:売り出し価格

「住宅情報誌に掲載する」、「オープンルームとする場合にチラシに掲載する」、「業者間取引情報網に掲載する」価格。査定価格よりもやや高めに設定できますが、あまりにもかけ離れた価格にしてしうと、「実際に見学いってみよう」という買主が少なくなってしまう可能性があります。そのため、仲介業者とよく相談して妥当な価格を設定しなければいけません。

3:仲介業者による査定価格

仲介業者が、近隣物件との比較や相場により、かなり高い確率で売れると評価した価格です。

4:成約価格

売買契約が成立した時の価格。実売価格です。

B売却時にかかる諸費用や税金を確認し、売却後、必要な資金が手元に残るか確認しよう!

査定金額に納得したら、次は手元に残る資金の確認をしましょう。売却に伴っていろいろな諸費用や税金がかかってくるので、見落としがないように確認しましょう!

1:登記移転費用や抵当権抹消費用

登記簿上の物件所有者の名義を、新しく物件を購入する方の名義に変更する費用です。また、住宅ローンが残っていて、物件に抵当権が設定されている場合には、その抵当権を抹消する費用が必要となります。通常は司法書士に手続きを委任しますが、、その場合には司法書士への報酬も加算されます。

2:仲介手数料

仲介をしてくれた業者に支払う手数料のことを言います。不動産業者に媒介を依頼せず、自分自身で交渉をまとめた場合などは支払う必要はありません。

3:払わなければいけない税金

購入時の価格より売却時の価格が上回った場合や、売却した物件によって利益が出た場合などに税金がかかってきます。ただし、マイホーム(居住用不動産)の譲渡に関しては特例措置が用意されているので、課税されないこともあります。

4:戻ってくる税金

払わなければならない税金とは逆に購入時の価格より売却時の価格の方が下回った場合には、税金が戻ってくる場合があります。どちらとも売却の翌年に確定申告をしなければいけません。特に税金については、様々な要件があり、時限立法など、複雑な場合が多くなっているようです。

5:引っ越しやハウスクリーニング費用

オープンルームとする準備として、部屋を専門業者にクリーニングを依頼いたり、内装や水周りをリフォームした方が高い価格で売却できる可能性がある場合などに発生します。部屋の状況や、周辺物件の事例などを調べてもらい、これらの費用をかけたほうがいいかどうか、仲介業者とよく相談しながら判断しましょう。

※CHECK※
税金については様々な適用要件があり、複雑な場合が多くなっています。先ずは、不動産仲介業者に相談しましょう。ただし、不動産業者が具体的なアドバイスや数字レベルまでの試算をすることは法律上禁止されています。
色々と質問しても概算しか知ることができません。具体的な数字を知りたい場合などには、所轄の税務署に直接、問い合わせてるのが一番です。

C売却を依頼する仲介業者を選定しよう!

査定価格に納得でき、売却活動をすることを決心が出来たら、次は実際に売却活動を依頼する不動産会社を選びましょう。査定報告が丁寧で分かりやすいか、担当者の仕事ぶりが信頼できるかといった部分は非常に重要な選定ポイントですので、それを参考に決めるのもいいでしょう。 

また、仲介業者には「大手チェーンで広域のお客様を持っている」、「マンションが得意」とか、または「地元密着型で、地元の名士に信頼が厚い」など、それぞれ得意な分野があります。そこで、こうした特徴を選択基準として、業者を決めるのも一つの方法です。

D媒介契約の内容と種類を把握して、どの契約形態にするか決めよう!

「媒介契約」には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」、といった種類があります。
その違いも理解しておきましょう。自分にとって有利かどうかという基準意外に、仲介業者が力をいれて活動できる条件かどうかという視点も重要になってきます。それぞれの契約形態の特徴を理解した上で、自分の性格や売却物件の特徴にマッチした契約形態を選びましょう。

E売却を開始する

媒介契約が締結されると、流通情報網への登録から住宅情報誌への掲載、そして、店舗での図面掲示・チラシの配布・など、広告活動を開始します。仲介業者は、購入希望者から問い合わせ状況などを定期的に報告をしてくれるので、相談しながら売り出し価格の調整や広告展開の見直しを進めましょう。

F売買契約を締結し、物件を引き渡す

条件の合う購入希望者が見つかり、めでたく売買契約が成立することになったら、入金の時期と方法や契約日や引き渡し日など、細かい条件のすりあわせを行います。引越しの時期は、売主と買主双方に事情がある場合がほとんどなので、仲介業者ともよく相談して話を進めていきましょう。

引き渡し時には再度、買主に部屋の中を見て貰い、最後に鍵を渡します。その際、エアコンや湯沸し器など、備え付けの設備がある場合には、これらの取扱説明書も併せて渡すことを忘れないように注意しましょう。

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Last update:2015/2/25